潮新闻客户端 记者 詹慧雯
盛夏8月，2025年博鳌房地产论坛如期而至。
不同于以往的轰轰烈烈，今年的论坛氛围异常平静，专家们极少谈论政策、楼市何时见底，而是更多将房地产市场放在中国经济的这艘大船中，来探讨其内生动力与发展之路。
面对经济结构的转型升级，消费与内需是穿越这一轮周期的基础，各行各业都在创新与融合中寻找高质量发展之路，中国房地产市场又将何去何从？
本次论坛以「融合的力量」为主题，邀请到了著名学者樊纲、陈淮，商界领袖罗臻毓、王承伟，行业协会蔡云，邵宇、洪灏、汪毅以及相关企业、机构代表们，一起脑力激荡，群策群智。
楼市持续分化
“住房消费也是消费，且可能是人一生当中最大、最离不开的一项消费。”
中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲指出，目前中国经济主要问题在于消费需求不足，收入决定消费，特别是工资性收入。如此背景之下，房地产行业很难独善其身。
“房产作为消费品，目前也呈现明显的分化局面。”
国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇，以上海楼市进一步举例。上海核心区近年高端住宅市场仍属火热，因为上海楼市的购买力不止个人决定，它吸引的可能是全球的资本。不过也限于上海核心区，上海郊区楼市也分化明显。“这恰恰也是中国房地产市场的一个缩影。”
中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮犀利指出，房价问题，归根结底是城市资源的不均衡配置，城市结构性失衡导致的。
知名经济学家洪灏，则用数据向大家展示了中国、日本和美国的房价走势对比。他表示，在国内房价方面，并没有看到中国一线城市的房价出现特别大的下行。但低线城市价格则下降了大概一半左右，且仍没有结束，市场短期内难有改变。
浙江方面，杭州、台州、宁波、温州、金华五个城市，均进入了2025年上半年全国住宅类用地成交溢价率top20。房企方面，滨江、绿城，上半年获取的高溢价土地较多。
“整体来看，宅地溢价率比较靠前的城市，说明目前在商品房成交量和价格表现上相对较好，开发商拿地还是能挣到钱的。”中银证券房地产行业首席分析师、副总裁夏亦丰提到，浙江最大特点是藏富于民、市场韧性更足。
房企加速转型
面对市场变化，房企该如何转型，寻找新的增长点？
颠覆思维，拥抱科技，回归客户，或许是最好的答案。而以数字化赋能“好房子”，则是当下房企们正在进行的具体实践。
“现在购房主力是95后，他们是客户和数字化的原住民，他们习惯线上买东西，更相信网上的评论。”凯德发展（中国）首席执行官李绍强认为，当客户改变时，企业也要及时改变，否则就会被颠覆。
他提到，凯德发展研发的AI新房需求预测模型，正在通过AI数据分析，研究购房者的产品需求，以提升销售转化率。比如，凯德在广州的山海连城项目，通过大数据定位并结合Jobs To Be Done洞察锁定老旧社区业主，实现精准运营和输出，潜在客户转化率从4.6%跃升至11.32%。
“我们是全球首例在小区围墙周边做了一个全自动的智慧机场，可以让无人机送快递到业主家的阳台。”华发股份首席设计官黄凤彬，向大家展示了即将在今年10月实景呈现载人无人机送快递到家的珠海湾小区案例。
他透露，华发目前正与广州亿航和丰翼科技合作，在珠海湾小区设立深圳至珠海载人无人机航线分站点，无人机的停机、起降、储存、充电，包括智能化的飞机管控系统都在社区旁边，将来会并入珠海智慧城市的管理，和低空经济进行完全的打通和联动。
此外，本届博鳌房地产论坛上，碧桂园、金茂、卓越等多家物业公司均提到了：要用机器人降本增效。
“机器人可降低50%相关成本，释放的资金可用于拓展更多服务。”湾区智控执行董事、壹智控机器人首席执行官林木雄提到，去年全国物业费收入达1.7万亿元，其中清洁和保安业务占比约40%（约6000亿元）。
探索城市更新
除了新房增量建设之外，存量资产盘活、城市更新，也是房企转型升级中的一个机会点。
“多孔预制板结构的房子应该逐步拆除，特别是40年以上的有安全隐患的危旧房。这类房子改造加固的成本极高、难度极大，相比之下拆除性价比更高。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚，抛出了这样的观点。
“城市更新全国项目数量超6万个/年，其中老旧小区改造的数量保持在5万/个以上，2023、2024年城市更新整体投资规模保持在2万亿元/年以上......”夏亦丰用一组数据，向大家展示了住宅更新的巨大体量。
同时，她指出，诸如老旧街区改造、传统商场存量改造、老旧厂房更新改造，非居改租等非住宅城市更新，也是房企的新机会点。
旭辉管理集团有限公司高级副总裁刘煜认为，存量资产盘活，是代建企业的一轮新机遇。他提到了旭辉近期在天津获取的一个超过100万㎡城市更新大盘。“都是房龄在30-40年以上的老旧小区，我们要为它做一些类似于修旧如旧的工作，提供一些配套标准。”
刘煜透露，旭辉的整体思路是通过自己的专业能力，帮助委托方一起去解决内部和外部的流程审批问题，同时也帮助他解决之后有一部分土地款缴交资金问题。此外，还要协助委托方推动一些老旧社区功能的提升和完善，打造一个高品质和新面貌的居民生活环境。
东原致新副总裁段泽坤，则给大家分享了重庆网红打卡地、非标商业「下浩里」的城市更新案例。
“团队全都来自于以前的地产板块，和我们以前做空间设计、社区运营的能力是相通的。”据段泽坤介绍，更新过程中团队主要聚焦空间改造、内容经营、社群共生三个手法，结合重庆山城地貌、品牌运营理念以及在地文化、居民需求，产生新的化学反应。这其中，作为项目运营方的东原致新，以租金提成、管理费等方式来获取利润。
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